Guia Completo: Mais-Valias Imobiliárias em Portugal (2026)
Ao vender um imóvel em Portugal por um valor superior ao que pagou por ele, obtém uma mais-valia. Este lucro está sujeito a tributação em sede de IRS, mas existem várias regras, coeficientes e isenções que podem reduzir drasticamente o imposto a pagar.
Como é calculado o valor tributável?
A fórmula não é apenas a diferença entre o preço de venda e o de compra. O Estado permite ajustar o valor de compra através de um coeficiente de desvalorização monetária (se o imóvel tiver sido detido por mais de 24 meses) e deduzir as despesas necessárias para a transação.
- Valor de Realização: Valor da escritura menos a comissão da imobiliária e certificado energético.
- Valor de Aquisição Corrigido: Valor da escritura de compra multiplicado pelo coeficiente do ano de compra, somado ao IMT, Selo e Escritura originais.
- Obras de Valorização: Podem ser deduzidas pinturas, remodelações ou melhorias estruturais realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente faturadas com o seu NIF.
Tributação para Residentes vs Não Residentes
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é tributada. Este valor é somado aos seus restantes rendimentos (englobamento) e tributado à taxa do seu escalão de IRS. Para não residentes, a regra geral é a tributação sobre 100% da mais-valia a uma taxa fixa de 28%.
Isenção por Reinvestimento em HPP
Se vender a sua Habitação Própria e Permanente (HPP) e reinvestir o valor da venda numa nova HPP (em Portugal ou na UE), pode ficar isento de imposto. O reinvestimento deve ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. Nota: apenas o valor líquido (venda menos dívida bancária liquidada) conta para o reinvestimento.
Imóveis Isentos (Antigos)
Estão totalmente isentos de mais-valias os imóveis adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989. Nestes casos, a venda deve ser declarada no Anexo G1 (em vez do Anexo G), mas não há lugar ao pagamento de qualquer imposto.